Gardiens, Contrat de travail

Lorsque les époux gardiens ont un contrat de travail commun (contrat de couple), l'appréciation du cumul des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets permettant la récupération des trois quarts de leur rémunération sur le locataire, se fait pour le couple, et non pour chacun d'entre eux.  [...] Selon la 3e chambre civile, en effet, lorsque les époux gardiens ont un contrat de travail commun, l'appréciation du cumul des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets permettant la récupération des trois quarts de leur rémunération sur le locataire, se fait pour le couple et non pour chacun d'entre eux.  [...] Dès lors que ce contrat de travail commun mentionne l'accomplissement cumulé des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets, les époux sont libres de se répartir ces tâches comme ils l'entendent.  [...]

Un arrêté du 17 octobre 2006 complétant la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles précise que l'employeur pourra mettre fin au contrat de travail pour départ à la retraite du salarié à partir de 65 ans et non plus à 60 ans.  [...] Par ailleurs, la journée de solidarité est fixée dans cette branche au jeudi de l'Ascension.   [...]

Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun l'ensemble de ces tâches, est assimilé à un personnel unique (confirmation de l'arrêt.  [...] Cass. civ. 3e, 15 octobre 2008, n° 07-21452). Cette récupération est possible y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou ­­physique temporaire pour le gardien ou le concierge ­d'effectuer seul les deux tâches.  [...] civ.3e, 25 juin 2006, n° 07-15598), de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur, la cotisation à la médecine ­du travail ne sont plus récupérables sur les locataires, pour les gardiens, concierges ou employés d'immeubles.  [...]

Le décret n° 2008-1411 du 19.12.08 a modifié la liste des charges récupérables des locaux d'habitation et créé un forfait applicable au gardien lorsque celui-ci n'exécute qu'une seule des deux tâches suivantes, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets.  [...] Par ailleurs, ce décret précise qu'un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique.  [...] 9.10, p. 9756) précise que pour des raisons pratiques, dans les grands ensembles, les bailleurs ou gestionnaires peuvent salarier un couple, dans le cadre de contrats de travail interdépendants résultant d'une clause d'indivisibilité.  [...]

L'idée de se passer du gardien naît aussi lorsque son travail n'apporte pas la prestation attendue, souligne Alain Gueudre, directeur de l'administrateur de biens Gérer (groupe BNP Paribas).  [...] Aussi, pour éviter la rotation de personnel, certaines copropriétés préfèrent-elles conclure directement un contrat de travail avec un employé d'immeuble.  [...] Une telle modification des conditions d'exécution du contrat de travail est licite, dès lors qu'elle répond à un motif légitime, confirme Me Paul Bouaziz, avocat à Paris.  [...]

Ils sont effectués en régie, c'est-à-dire par le gardien, le concierge ou l'employé d'immeuble, seul ou en collaboration avec une société venue l'assister, ou font l'objet d'un contrat d'entreprise.  [...] À noter. les règles de répartition des charges entre propriétaire et locataire sont les mêmes lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul son travail.  [...] - Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique.  [...]

En revanche, si le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, sa rémunération n'est récupérable auprès du locataire qu'à hauteur de 40 %.  [...] Dans les deux cas, le coût du gardien est récupérable y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul ces deux tâches.  [...] Attention. lorsque des époux concierges ont un contrat de travail commun, ils sont libres de se répartir les tâches comme ils l'entendent.  [...]

Elles sont principalement de deux ordres. d'une part, certains bulletins de paie ne reflètent pas les conditions prévues au contrat de travail ou le travail effectif du gardien n'est pas conforme au contrat.  [...] Dans les autres cas, il faut vérifier que cette disposition résulte bien d'une clause figurant au contrat de travail ou d'une décision d'assemblée générale.  [...] 31 du décret du 17.3.67). Il lui incombe, notamment, d'établir les contrats de travail, les éventuels avenants et bulletins de paie, de payer les salaires, taxes et cotisations correspondantes.  [...]

D'autant qu'en vertu de leur convention collective, les contrats de travail signés avec les gardiens et concierges ne permettent plus, depuis 2003, ni les astreintes de nuit ni celles du week-end.  [...] Le choix du système s'effectuera en fonction de la nature du site à surveiller (vaste ou restreint, architecture simple ou complexe, en intérieur ou extérieur), de son mode d'exploitation (local ou à distance, en temps réel ou différé) de la présence ou non d'un gardien dans la loge duquel les images devront être transmises, du couplage éventuel avec d'autres fonctionnalités (systèmes d'alarme incendie, contrôle d'accès, gestion technique de la chaufferie et des ascenseurs) et.  [...] Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, peuvent désormais être votés à la majorité absolue de l'article 25, la loi ENL, votée Le 13 juillet dernier, ayant introduit une disposition en ce sens dans celle du 10 juillet 1965.  [...]

Des points de désaccord notoires subsistent même. Ainsi, les syndics veulent inclure dans la gestion courante uniquement la conservation des archives actives (par exemple, le contrat de travail et les fiches de paie du gardien actuel), et pouvoir facturer en plus les archives dormantes (les documents concernant les gardiens précédents).  [...] Par exemple, un contrat de travaux signé par le président du conseil syndical ou un autre membre serait nul, puisque seul le syndic peut traiter au nom du syndicat des copropriétaires.  [...] Néanmoins, convaincues que cette voie est prometteuse, l'ARC et l'association Pleurience qui regroupe les 12 plus gros syndics professionnels en France, ont entrepris de mettre au point un contrat-type par lequel le syndic déléguerait au conseil syndical une partie de ses pouvoirs.  [...]

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