Loyers, Franciliens

Du fait d'une demande locative importante et de la forte augmentation de l'indice du coût de la construction (ICC), les loyers franciliens ont connu en 2002 une hausse se situant entre 3,6% et 11,9% (rapport annuel de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)).  [...] Cette augmentation est plus forte pour les loyers proposés aux locataires entrants ou lors du renouvellement d'un bail.  [...] Les loyers franciliens ont enregistré une hausse importante en 2002, selon le dernier rapport annuel de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).  [...]

Selon l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), les loyers de relocation ont augmenté moins vite, dans la capitale, en 2004 qu'en 2003 (+ 2,8 %).  [...] Selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), si l'ensemble des loyers franciliens a continué de progresser en 2004 (+ 4,1 % contre 3,8 % en 2003), en raison de l'emballement de l'indice du coût de la construction cette année-là, les loyers de relocation ont, eux, augmenté moins vite, notamment dans la capitale (+ 2,8 %, contre 4,8 % en 2003).  [...]

Les récentes données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), elles, faisaient état d'une hausse des loyers franciliens de 3,1% en 2008 et de 2,9% en 2009.  [...] En deçà, l'opération n'est pas conseillée, car il ne faut pas oublier que le taux de rentabilité ne tient pas compte des différentes charges taxe foncière, fiscalité des loyers, réparations incombant au bailleur, etc.  [...] En outre, dans certaines, nombre de promoteurs ont construit des programmes formatés pour investisseurs avides de défiscalisation, ce qui a déstabilisé le marché À Carcassonne, expose Jean-François Alias de l'agence Guy Hoquet, on a beaucoup de mal à louer les petites surfaces car elles sont en nombre pléthorique et les loyers demandés sont trop élevés au regard des revenus des locataires.  [...]

Ces chiffres s'expliquent par des taux de rotation plus faibles des locataires dans ce type de logement (en général des familles) et le niveau des loyers de départ, plutôt situés dans la fourchette basse du marché.  [...] De plus, une étude récente de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) montre que cette inflation est moins importante dans le collectif (+ 3,8 % pour un loyer moyen de 10,10 €/m2) que dans l'habitat individuel (+ 4,8 % et un loyer moyen de 7,70 €/m2).  [...] Sur les appartements, par exemple, la FNAIM souligne que si les loyers franciliens ont grimpé de 3,4 %, ceux du littoral méditerranéen et du Sud-Ouest enregistrent des hausses bien supérieures.  [...]

C'est la déconvenue, lorsqu'ils prennent conscience qu'ils ne toucheront en fait que six mois de revenus par an, après ponction de la taxe foncière, de la CSG-CRDS, des travaux, des honoraires de gestion, sans oublier la vacance ou d'éventuels loyers impayés, qu'il faut intégrer, souligne Jean Perrin.  [...] Ils seraient ainsi seulement 55 % des bailleurs franciliens selon ­l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) à faire jouer l'indice chaque année.  [...] Ce sont surtout les nouveaux investisseurs, fragilisés par le remboursement d'un prêt immobilier contracté pour les besoins de l'acquisition, qui franchissent le pas.   [...]

Dans l'ancien, tout en étant plus proches de la réalité que les loyers Besson (voir le n° 953 du Particulier), les loyers Robien peuvent quand même être inférieurs à ceux du marché dans le centre des grandes villes.  [...] En revanche, dans leur périphérie et dans les villes moyennes, les bailleurs ne devraient pas avoir de mal à concilier loyer de marché et avantage fiscal, à la différence du dispositif Besson.  [...] L'investisseur perçoit régulièrement, en général chaque trimestre, sa quote-part des loyers encaissés par la SCPI, déduction faite des charges et des frais de fonctionnement de la gérance.  [...]

Confrontés au terrain, le dispositif Besson et plus encore le dispositif Lienemann, réservés aux bailleurs louant à des loyers très bas à des ménages défavorisés, ne résistent pas à l'épreuve du marché.  [...] celles correspondant à l'amortissement du bien, aux frais de gestion et aux primes d'assurance (sauf les charges supportées pour la garantie contre les loyers impayés) sont couvertes par une déduction forfaitaire de 14 % appliquée au montant des revenus fonciers bruts.  [...] Puis ils pourront, s'ils le souhaitent, opter pour le régime Lienemann. Finalement, pour que les dispositifs Besson et Lienemann soient réellement attractifs pour les propriétaires de logements anciens, il faudra attendre que le découpage des zones géographiques soit affiné, que les plafonds de loyers soient plus conformes au marché immobilier et enfin que l'avantage fiscal soit plus substantiel et moins contraignant.  [...]

Selon l'observatoire, en effet, le rythme de progression des loyers de marché (ce sont les loyers observés pour les locataires en place) n'est plus que de 0,7 % sur une année, au premier trimestre 2008, contre 1,2 % l'an dernier à la même époque, ce qui porte le prix moyen au mètre carré mensuel sur l'ensemble de la France à 11,80 euros, toutes superficies confondues.  [...] Ainsi, depuis 1998, la progression des loyers de marché ­s'effectue au rythme de 4,8 % en Paca et en Aquitaine, de 3,9 % en Basse-­Normandie, de 3,8 % en Ile-de-France ou encore de 3,7 % en Rhône-Alpes.  [...] (1) Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) est un observatoire du marché locatif privé qui permet actuellement d'expertiser 890 villes françaises.  [...]

Cependant, à la différence des placements financiers les plus simples qui servent des intérêts connus d'avance et sont frappés d'une fiscalité uniforme, la rentabilité d'un investissement locatif dépend de nombreux facteurs qui concernent non seulement le bien (prix d'achat, loyers, charges d'entretien.  [...] En retranchant ce surcoût fiscal des loyers nets de frais et charges, vous pourrez calculer un taux de rentabilité net de charges et d'impôts, ou net-net.  [...] Si vos revenus fonciers sont placés sous le régime fiscal du microfoncier (régime applicable par défaut lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an), il suffit de retrancher des loyers perçus le montant de la déduction forfaitaire, 40 %.  [...]

En face des recettes que constitueront les loyers, vous devrez faire apparaître les impôts et taxes, frais de gestion, d'entretien et de travaux.  [...] Tout compte fait, et contrairement à ce que laissent croire de nombreuses publicités, vous constaterez que les seuls loyers ne suffiront pas à financer le bien.  [...] En ce qui concerne le reliquat d'intérêts déductibles (3 234 € - 3 000 €, soit 234 €), vous pourrez soit les imputer sur vos autres revenus fonciers de l'année, si vous en percevez, soit les déduire des loyers perçus les années suivantes (possibilité de report toutefois limitée à 10 ans).  [...]

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